Indywidualna stawka amortyzacji – najem nieruchomości mieszkalnych

27 0
Indywidualna stawka amrotyzacji 3QQ inwestycje w nieruchomości

Osoby wynajmujące nieruchomości prywatnie, poza działalnością gospodarczą, mają do wyboru dwa sposoby opodatkowania podatkiem dochodowym zysków z najmu:

  1. Opodatkowanie ryczałtowe lub
  2. Opodatkowanie na zasadach ogólnych.

Ad. a

W przypadku ryczałtu opodatkowaniu podlega przychód, czyli cała kwota czynszu uzyskanego od najemców. Ponoszone przez wynajmującego koszty nie mają wpływu na wysokość podatku. Stawka podatku to 8,5% dla przychodu do 100 000 zł i 12,5% dla przychodu powyżej 100 000 zł.

Ad. b

Natomiast w przypadku zasad ogólnych opodatkowaniu podlega dochód, czyli kwota czynszu uzyskanego od najemców, ale pomniejszona o koszty. Te koszty to wydatki związane z nieruchomością i jej wynajmowaniem, takie jak np. remont, zakup wyposażenia, usługi pośrednika, ubezpieczenie czy podatek od nieruchomości. Koszty wpływają na zmniejszenie dochodu, a więc również na zmniejszenie podatku. Stawka podatku to 18% dla dochodu do 85 528 zł i 32% dla dochodu powyżej 85 528 zł.

Indywidualna stawka amortyzacji a opodatkowanie na zasadach ogólnych

Wybierając opodatkowanie na zasadach ogólnych, wynajmujący może zaliczyć do kosztów również odpisy amortyzacyjne. Odpisy te, to nic innego jak rozliczana w czasie wartość początkowa nieruchomości. W przypadku nieruchomości zakupionych, wartość początkowa to wydatki poniesione na jej zakup. Natomiast w przypadku nieruchomości otrzymanych w spadku lub darowiźnie, wartość początkowa to jej wartość rynkowa. Dokonując odpisów amortyzacyjnych, wynajmujący co miesiąc zalicza do kosztów określony procent wartości początkowej nieruchomości. Odpis amortyzacyjny wpływa na zmniejszenie dochodu, a w konsekwencji także na zmniejszenie podatku do zapłaty. W przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych dokonywanie odpisów amortyzacyjnych jest zatem sposobem na zmniejszenie podatku płaconego od zysków z najmu.

Przepisy przewidują kilka sposobów dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Jednym z nich jest określenie indywidualnych stawek amortyzacji.

Indywidualna stawka amortyzacji inwestycje w nieruchomości mieszkania

Indywidualna stawka amortyzacji

W przypadku nieruchomości mieszkalnych stawka ta może być ustalona przez wynajmującego w przedziale od 1,5% do 10% rocznie. Oznacza to, że wynajmujący może w ciągu roku zaliczyć do kosztów nawet 10% wartości początkowej nieruchomości. W takiej sytuacji amortyzacja będzie trwała 10 lat, aż do momentu zaliczenia do kosztów całej wartości początkowej nieruchomości. Zastosowanie indywidualnej stawki amortyzacji w wysokości 10% lub niższej jest możliwe, jeśli spełnione są trzy warunki:

  • Po pierwsze, taka indywidualna stawka amortyzacji ma zastosowanie przede wszystkim do nieruchomości mieszkalnych (z wyjątkiem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu). Dla nieruchomości niemieszkalnych przewidziane zostały inne zasady ustalania indywidualnych stawek amortyzacji.
  • Po drugie, indywidualna stawka amortyzacji ma zastosowanie, jeśli w stosunku do konkretnej nieruchomości wynajmujący po raz pierwszy dokonuje odpisów amortyzacyjnych. Innymi słowy, nie ma ona zastosowania, jeśli wynajmujący w przeszłości dokonywał już odpisów amortyzacyjnych od tej nieruchomości. 
  • Po trzecie, indywidualna stawka amortyzacji dotyczy nieruchomości, które były używane albo ulepszone. Nieruchomości używane to takie, które przed ich nabyciem przez wynajmującego były używane przez co najmniej 5 lat. Natomiast nieruchomości ulepszone to takie, na które wynajmujący poniósł nakłady w wysokości co najmniej 30% kosztów jej zakupu.

Indywidualna stawka amortyzacji –korzyści

Korzyści z zastosowania indywidualnej stawki amortyzacji można przedstawić na następującym przykładzie – jeśli wydatki na zakup nieruchomości wynosiły 300 000 zł, a stawka amortyzacji zostanie określona na 10%, to miesięczny odpis amortyzacyjny będzie wynosił 2 500 zł. Oznacza to, że przez 10 lat wynajmujący może co miesiąc pomniejszyć przychód z najmu o koszty w kwocie 2 500 zł. Jeśli przychód ten jest równy lub mniejszy niż 2 500 zł, to dochód wynosi zero i w ogóle nie wystąpi podatek do zapłaty.

Dokonując wyboru sposobu opodatkowania zysków z najmu, należy mieć na uwadze, że w przypadku zasad ogólnych istnieje możliwość pomniejszenia przychodu o koszty, a wśród tych kosztów są odpisy amortyzacyjne. Zastosowanie indywidualnej stawki amortyzacji pozwala na ustalenie tych odpisów na takim poziomie, że przez kilka lub kilkanaście lat podatek od zysków z najmu będzie bardzo niski albo w ogóle nie wystąpi.