Dochód pasywny w branży nieruchomości

1097 0

Dochód pasywny jest marzeniem wielu przedsiębiorców. Często szukamy dróg do jego osiągnięcia, zastanawiając się przy okazji, czy uzyskanie pełnej pasywności jest w ogóle możliwe. Do odpowiedzi na to pytanie przybliża nas w intrygujący sposób Kamil Michalik, jeden z założycieli firmy 3QQ, która od 7 lat zajmuje się zarządzaniem mieszkaniami na wynajem oraz tworzy bezobsługowe gotowce inwestycyjne.

Adrian Gorzycki: W jaki sposób powstało 3QQ?

Kamil Michalik: Zaczęło się zupełnie niewinnie i bez jakiegoś większego zamysłu. Na początku samodzielnie kupowałem mieszkania na wynajem. Pracowałem wtedy w korporacji. Właśnie w kraju budowałem struktury sprzedażowe. Miałem zdolność kredytową i gotówkę, którą oszczędzałem i inwestowałem w mieszkania na wynajem. Po pewnym czasie zrobiło się tego na tyle sporo, że zacząłem sobie zadawać pytania –  co by było wtedy, gdybym chciał rozchorować się na dłużej albo pojechać gdzieś na wakacje? Zacząłem się zastanawiać, co by było, gdybym ja nie mógł się tym zajmować. Pomyślałem, że dobrym pomysłem będzie założenie takiego podmiotu, który mógłby mi to obsługiwać. Sama idea tego, że nie muszę nawet myśleć o płatnościach, realizować przelewów, martwić się tym, odpisywać na maile, obsługiwać tych najemców. Wtedy była to jeszcze mikro skala. Mogłem robić to samodzielnie. Interesowała mnie natomiast opcja totalnej automatyzacji i autonomizacji zarządzania nieruchomościami. Upatrywałem w tym szansę na powstanie czegoś w rodzaju dochodu pasywnego.

W ten sposób ów pomysł się zrodził. Zacząłem rozmawiać właśnie z Michałem, moim wspólnikiem – teraz prezesem 3QQ. On też zaczynał w zasadzie inwestować w nieruchomości na wynajem. Miał tam kilka sztuk swoich. Zaproponowałem mu, żebyśmy to zrobili pod jednym szyldem, że ja będę wiedział wszystko o jego nieruchomościach, a on o moich i będziemy mogli się uzupełniać. Na wypadek jakichś dłuższych wyjazdów czy braku obecności na miejscu, to ktoś tam będzie mógł zadbać o ten biznes, żeby to się po prostu nie rozjechało przez ten krótki czas. Spakowałem wszystkie nieruchomości, które mieliśmy. Ja i Michał, zaczęliśmy je wynajmować do spółki 3QQ i następnie za jej pośrednictwem najemcom docelowym. Wtedy to zaczęliśmy pracować pod jednym szyldem.

Zespół 3QQ

A.G: Wracając do czasów korporacji… Skąd pojawił się pomysł, żeby inwestować akurat w nieruchomości?

K.M: Byliśmy oczarowani dochodem pasywnym, o którym każdy słyszał, lecz nie każdy był w stanie doświadczyć. Natomiast wtedy chyba trafiłem na jedną z książek Sławka Muturiego, który był prekursorem inwestycji w mieszkania na wynajem. To był jeden z wątków, który stanowił paliwo dla mojego pomysłu. Dotyczył on dwupokojowego mieszkania, które kupiliśmy od dewelopera wspólnie z narzeczoną. Wzięliśmy na nie kredyt na moich rodziców, gdyż sami nie mieliśmy zdolności kredytowej. Ten deweloper nie dokończył inwestycji. Nie uzyskali pozwolenia na użytkowanie odbiorów i taka sytuacja trwała chyba przez 2 lata. Co za tym idzie, nie mogliśmy sprzedać tej nieruchomości dalej, a mieliśmy potrzebę przeprowadzenia się do większego mieszkania. Przez te 2 lata nabyłem zdolność kredytową, kupiliśmy mieszkanie inne, większe, trzypokojowe, a to mniejsze, w którym do tej pory mieszkaliśmy, musieliśmy wynająć, z tego względu, że nie mogliśmy tego sprzedać. I w bardzo krótkim czasie znaleźliśmy najemcę.

Potem po prostu spojrzałem na cyfry. Przychód z najmu tego mieszkania dwupokojowego był na poziomie 1500 zł, a ratę kredytową mieliśmy na poziomie 800 zł. Więc myślę sobie „Kurczę, super!”. Ktoś mi spłaca kredyt i jeszcze osiem stówek mi zostaje w kieszeni. Pojawiło się pytanie –  jak to wyskalować?
Później  zacząłem szukać materiałów i literatury na ten temat. Wtedy nie było szkoleń czy jakichś webinarów, wszystkiego do czego teraz ma się dostęp. Właśnie chyba ta książka Sławka Muturiego była pierwszą książką, która propagowała ten model inwestycji – mieszkania na wynajem.

A.G: Co jest waszą główną osią działalności? Co oferuje wasza firma oraz w jakiej skali działacie?

K.M: Przerodziliśmy się w firmę, która zajmuje się przygotowaniem takich mieszkań typowo inwestycyjnych. To jest nasz główny produkt. Te mieszkania kupują od nas inwestorzy. Jednak to słowo (inwestor) tak groźnie brzmi… Są to po prostu ludzie podobni do nas, którzy mają zdolność kredytową albo gotówkę. Kupują je od nas w modelu z wynajmem. Polega to na tym, że po zakupie podpisujemy wieloletnią umowę najmu, w której to my jako spółka jesteśmy najemcą i gwarantem płatności. Następnie podnajmujemy te mieszkania dalej już konsumentom – najemcom, którzy mieszkają w tych mieszkaniach.

A.G: Jakie są najważniejsze wyróżniki tego co robicie? Co przekonuje inwestorów, aby akurat z wami współpracować?

K.M: Wiesz co, chyba największym takim argumentem jest to, że my stworzyliśmy ten produkt dla siebie i „jedziemy na tym samym wózku” wraz z inwestorami. Jesteśmy reklamą sami dla siebie. Stworzyliśmy produkt z którego z radością korzystamy. Jest wiele różnych biznesów, gdzie ludzie namawiają na produkt, a sami w niego nie wierzą albo nie używają. U nas jest zupełnie odwrotnie. My jesteśmy dokładnie takim samym rekordem w Excell’u jak każdy z naszych inwestorów. Tak samo dostajemy pieniądze, w tym samym czasie od spółki związanej z najmem (3QQ).

Natomiast no… cholernym plusem i tym za co chętnie ludzie płacą jest komfort, który dostarczamy. Każdy chciałby mieć ten dochód pasywny, ale taki pasywny w stu procentach. Czyli przyjeżdżam i kupuję nieruchomość. Nie interesuje mnie pustostan czy zepsuty kran. Nie muszę przejmować się płatnościami ze strony najemców. My właśnie taki komfort dostarczamy. Nasi inwestorzy kupują taką nieruchomość, a potem jedyna czynność, którą muszą wykonać to księgowanie przelewów przychodzących.

Standard w jakim 3QQ urządza mieszkania

A.G: Rozmawiałem ostatnio z jednym z moich znajomych m.in. o tym, czym się zajmujecie.  Usłyszał ode mnie szczegóły typu, że mieszkanie należy do inwestora i otrzymuje on gwarancję czynszu, a poza tym nie interesują go w ogóle pustostany, remonty, poszukiwanie najemców czy reagowanie na różnego rodzaju usterki. Tak jak powiedziałeś. Skomentował to, używając słów – „To musi być tak dobre, że to jakiś wał”. Jak byś się do tego odniósł?

K.M: Faktycznie, może tak to brzmieć – zbyt sielankowo, ale tak po prostu jest. My jako spółka jesteśmy najemcą i to my jesteśmy idealnym źródłem dochodu dla takiego inwestora. Z tego względu, że my właśnie nie dzwonimy z jakimiś problemami, rozwiązujemy je we własnym zakresie. Nie chodzi o to, że tych problemów nie ma. Po prostu nie docierają one do właściciela mieszkania. Oczywiście – eksmisje, braki płatności, usterki, rotacje, czy interwencje policji się zdarzają. Jednakże my w swoim honorarium, w tym, na czym my zarabiamy, to ryzyko kalkulujemy. Więc wszystko to, co się dzieje, nie dociera do właściciela mieszkania. Jest to tłumione na naszym etapie – nasz podnajemca i my, natomiast dalej to nie wychodzi.

A.G: Jeśli ta forma inwestycyjna jest tak dobra, to dlaczego nie kupujecie wszystkiego dla siebie, tylko oferujecie to również innym?

K.M: Bardzo byśmy chcieli kupować wszystko dla siebie, ale rynek nieruchomości w miastach kategorii A, w których jesteśmy, czyli – początkowo Wrocław, a teraz Warszawa i Trójmiasto jest bardzo kapitałochłonny. Jeżeli nasze nieruchomości po adaptacjach generują zwrot na poziomie 6-10%, no to oczywiście jesteśmy w stanie w ramach określonego budżetu, pięciomilionowego czy dziesięciomilionowego, kupić 15-20 nieruchomości. W tym momencie mamy 150 nieruchomości w portfelu, a 50 nieruchomości mamy „na półce” – gotowych do zakupu przez inwestorów. Oczywiście nie bylibyśmy w stanie tego tylko kupić dla siebie, żeby w takim szybkim tempie się skalować.

A.G: Jakiej wartości majątkiem zarządzacie w tej chwili?

K.M: Wiesz co, dawno tego nie liczyliśmy, ale zakładając, że mamy 150 mieszkań, z czego średnia wartość niech będzie na poziomie 400.000 zł… To jest około 60 000 000 zł.

A.G: Robi wrażenie! Jeżeli skala jest tak duża, to co się dzieje w sytuacji, gdybyście zginęli w nieszczęśliwym wypadku samochodowym? Co stanie się wtedy z nieruchomościami inwestorów?

K.M: Nieruchomości są zawsze własnością inwestorów, właściciela. Czyli, jak kupisz swoje pierwsze mieszkanie na wynajem od nas, to ono zawsze będzie twoją własnością. Ty podpisujesz z nami umowę najmu, czyli realizujesz swoje prawo do dysponowania tą nieruchomością. Ty nam ją wynajmujesz. W ostateczności, zakładając, że nie ma mnie, nie ma Michała, nie ma całej firmy, ponieważ przykładowo spadła akurat bomba na Wrocław w tym konkretnym miejscu, gdzie byliśmy my wszyscy, Twoja nieruchomość w dalszym ciągu należy do Ciebie. Tracisz tylko to, na co się umówiliśmy, czyli to w co wierzysz –  przychód pasywny, który masz zagwarantowany w podpisanej umowie z nami.
Jest wiele firm podobnych, które zajmują się operatorką w lepszy czy gorszy sposób od nas. Dlatego zawsze możesz taką nieruchomość sprzedać, wynająć ją na własną rękę albo znaleźć  firmę, która będzie realizowała usługę na podobnym poziomie i to chyba jest bardzo czarny scenariusz. Oczywiście tego sobie nie życzymy.

A.G: Wróćmy jeszcze na chwilę do tej gwarancji czynszu, ponieważ z tego, co mi wiadomo, to jest nadal rzadka opcja na rynku i mało kto ją oferuje. Ciekawi mnie, dlaczego akurat Wy się na coś takiego decydujecie? Inwestorzy, z którymi rozmawiałem, pomimo że słyszeli o gwarancji czynszu, to i tak zadawali liczne pytania typu: “Co w sytuacji jak nie będzie lokatorów, wtedy też otrzymamy pieniądze?” Znowu troszeczkę zahaczamy o to, że to się wydaje tak dobre i aż nierealne. I mimo to każdy szuka drugiego dna. Skąd pomysł na gwarancję czynszu?

K.M: Pod słowem „gwarancja” rozumiemy to, że kupujesz od nas nieruchomość i podpisujesz umowę nawet na 10 lat w określonej stawce i daje Ci to jakiś określony zwrot. Natomiast za tym nie idą gwarancje bankowe, poręczenia, zabezpieczenia na majątek. To jest po prostu umowa. Została trochę nam wparta ta gwarancja.
Są dwa modele. Pierwszy, w którym do tej pory obsługiwaliśmy nieruchomości inwestorów, to jest takie standardowe zarządzanie najmem. Czyli, przychodzisz do nas, oddajesz nam nieruchomość, mówisz „Bawcie się chłopaki, robicie to dobrze” i mówimy „Dobrze, nie ma problemu Panie Adrianie, 10% przychodu będziemy brać dla siebie za całą robotę”, a Ty odpowiadasz „Nie ma problemu, bierzcie 10, nawet 15%”. W takim modelu typowego zarządzania najmem wszelkie takie wahnięcia jak brak najemcy albo mam pieniądze tylko na papierze, bo spóźnił się on z zapłatą czy też jakieś usterki są na Twojej głowie.

Czyli my mamy przychód, przesuwamy go do Ciebie, pobieramy 10%. Natomiast jak faktycznie jest pustostan, Ty oczywiście tych pieniędzy nie masz. W takiej sytuacji nie ma ciągłości, a zarazem nie ma omawianej gwarancji. Natomiast w tym modelu, który my docelowo chcemy oferować i jest on bardziej pożądany, nawet kosztem wyższej ceny, to taki, w którym my jako spółka wchodzimy w rolę najemcy i to my jesteśmy gwarantem płatności. Czyli niezależnie od tego, czy my mamy dalej w tych mieszkaniach swoich najemców, czy też nie, jesteśmy zobowiązani by Tobie zapłacić. Ten model jest oczywiście bardziej pożądany i pewnie w rozmowach ze swoimi klientami i ludźmi, z którymi do tej pory o tym mówiłeś, odnotowałeś, że jest to atrakcyjniejsze rozwiązanie, nawet kosztem wyższej ceny.

A.G: Tak bezpieczeństwo i komfort, to jest coś, czego praktycznie oczekuje każdy. Niezależnie od tego, czy to jest transakcja dotycząca nieruchomości, ubezpieczeń czy innych usług lub produktów. Idąc dalej, jakie są wszystkie koszta transakcji kupna mieszkania od Was?

Poza samą ceną zakupu tej nieruchomości, mamy jeszcze koszty, które wymusza na nas państwo. Są to oczywiście koszty typu PCC, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych. W tym przypadku jest to podatek od wzbogacenia się –  2% wartości nieruchomości. Oprócz tego trzeba liczyć około 1500 zł na kwestie związane z administracją notariusza. Jest to m.in. taksa notariusza i wniosek wieczystoksięgowy. Zakładając, że mamy nieruchomość za pół miliona złotych, to podatek wyniesie 10.000zł. Wspomniane koszty notarialne to około 1500 zł. Do tego dochodzi nasza prowizja na poziomie 2%. Jedyną opcją niepłacenia tej prowizji, jest dotarcie do nas właśnie przez kanał partnerski, m.in. przez Was – Przygody Przedsiębiorców i wspomnienie o tym podczas kontaktu z nami czy to na żywo, telefonicznie czy przez internet.

A.G: W jakich miastach oferujecie mieszkania?

K.M: Do tej pory byliśmy tylko we Wrocławiu, natomiast w 2019 roku „odpaliliśmy” Warszawę i Trójmiasto. Pierwsze gotowe mieszkania na wynajem w Warszawie już są na naszej liście – jest ich około ośmiu sztuk. Pierwsze mieszkania, które będziemy mieć w Trójmieście, też pojawią się w przeciągu dwóch-trzech miesięcy.

A.G: Czy inwestor, który kupi mieszkanie, może je w każdej chwili sprawdzić, będąc przy okazji w mieście? Czy nie ma takiej możliwości? Jak to jest?

K.M: Zawsze. Oczywiście każdy z inwestorów przed zakupem mieszkania może sobie takie mieszkanie zobaczyć. Natomiast musimy pamiętać, że mamy w tym momencie wszystkie takie nieruchomości powynajmowane, więc tam też mieszkają ludzie, od których przepływ pieniądza się zaczyna. Podobnie jak dbamy o komfort naszych inwestorów, którzy kupują mieszkania na wynajem, tak samo staramy się dbać o komfort naszych najemców. Nie możemy więc robić „wycieczek” codziennie, po kilka razy. Wiadomo, że naruszenie tego miru domowego spowodowałoby znaczny spadek ich komfortu. Więc musimy to robić w sposób bardziej wyrafinowany i rzadszy. Zawsze, w każdym momencie, każdy z inwestorów ma możliwość dostać się do takiego mieszkania, żeby zobaczyć, że mieszkanie jest, funkcjonuje, że znajdują się tam faktycznie najemcy o takim profilu, o którym rozmawialiśmy na samym początku. Natomiast zawsze to robimy po wcześniejszym kontakcie z nami i też w naszej obecności.

Ci ludzie, którzy tam mieszkają, zawsze nas utożsamiają z właścicielem mieszkania, czyli z tym wynajmującym. Oni nie znają całego modelu biznesowego, że my jesteśmy firmą, która to mieszkanie podnajmuje, a tak naprawdę właścicielem jest ktoś inny. Dla nich my zawsze będziemy się kojarzyć z wynajmującym. Więc zawsze taki inwestor, który jest właścicielem mieszkania, powinien się z nami skontaktować. My wtedy też uprzedzamy odpowiednio najemców, że będziemy z wizytacją w mieszkaniu i wówczas w naszej asyście można jak najbardziej takie mieszkanie zobaczyć w trakcie trwania umowy.

A.G: Pozostając przy tym temacie – komu wynajmujecie mieszkania? Jaka jest Wasza grupa docelowa?

K.M: Naszą grupą docelową są młode, sympatyczne, pracujące umysłowo osoby. Naszymi najemcami są pracownicy IBM’u, Nokii, parków technologicznych, dużych pracodawców. Mieszkania, które adaptujemy do wynajmu, zawsze są w okolicy wielkich pracodawców. Czyli naszym targetem jest osoba pomiędzy 24 a 35 rokiem życia, która zarabia nie mniej niż 2500 zł, stać ją na wynajem pokoju za 700 zł czy jeżeli jest to para, to wynajmują sobie kawalerkę za 1400 zł i ta ich płynność jest zachowana. Natomiast nie jest to taka grupa najemców, że muszą mieszkać w centrum, w wysokim luksusie, złotych klamkach i mają wielkie oczekiwania. U nas ma być czysto, jest standard typu IKEA i taka jest nasza grupa docelowa.

A.G: Co w sytuacji, gdy sąsiedzi skarżą się na najemcę, do kogo dzwonią?

K.M: Zdarzają się oczywiście takie sytuacje, więc z reguły zawsze informują najpierw zarządcę, administratora budynku. Ten zaś ma już wiedzę, kto zarządza tym mieszkaniem, więc on z reguły do nas takie informacje przekazuje. Wtedy oczywiście interweniujemy, natomiast są to sporadyczne przypadki. Czasami się zdarza, że jest jakaś huczna impreza. Gdybyśmy mieli to ująć gdzieś w jakichś statystykach, to myślę, że będzie to około 10 sytuacji na 1000.

A.G: Przejdźmy do ponoszenia opłat za mieszkanie. Po czyjej są stronie? Waszej czy inwestora?

K.M: My opłacamy rachunki za mieszkanie. Czyli dążymy do tego, by zautomatyzować proces dla inwestora – tak, aby przypominał on dochód pasywny. Podobnie jak ja szukałem na początku rozwiązania, które dla mnie będzie dobre i w 100% będzie zaspokajało moje potrzeby, tak samo robimy kalkę na każdego z naszych inwestorów. Czyli przychodzisz do nas, kupujesz mieszkanie. Umawiamy się, że będziemy Ci płacić co miesiąc 3000 zł, a oprócz tego też oczywiście też regulujemy wszelkie opłaty związane z eksploatacją mediów, czyli prąd, woda, czynsze do spółdzielni mieszkaniowej czy do zarządcy budynku.

A.G: Czyli te 3000 zł jest pomniejszane o rachunki, czy to jest jeszcze osobna kwota?

K.M: To jest osobna kwota, czyli to, co podajemy w tych tabelkach, to na czym pracujemy, to jest kwota, która wpada do Ciebie na konto i to są środki do twojej dyspozycji. Jedyną opcją, którą później możesz albo musisz opłacić, to jest oczywiście podatek od wynajmu. Mówię –  możesz, czy musisz z tego względu, że można użyć jednej albo drugiej formy.
Pierwsza z nich to ryczałt, który jest bezwzględny i po prostu płacisz. Alternatywą jest fakt, że na zasadach ogólnych niektóre nieruchomości mają możliwość zamortyzować ten podatek do zera, więc wtedy się tego podatku nie płaci. Natomiast te 3000 zł, to są pieniądze dla Ciebie. Oprócz tego nie ma tu już żadnych innych dodatkowych opłat. Czyli czynsz, opłaty za media, internet my to regulujemy oczywiście dodatkowo.

A.G: Czyli naprawdę jednym obowiązkiem, jaki należy do inwestora przy kupnie mieszkania u was, jest po prostu sprawdzanie co miesiąc konta i przelewu od Was? Nic więcej, totalnie nic?

K.M: Totalnie nic. Nawet dążymy do tego, żebyś nie musiał myśleć o tym, że musisz sprawdzić to konto. Możemy Ci nawet wysłać potwierdzenie zapłaty czynszu i jeszcze dzwonić, dopytywać czy odebrałeś. Jest to więc chyba rzecz, którą można by określić jako dochód pasywny. 

A.G: Rozważmy następującą sytuację: Najemca chce się wyprowadzić z kupionego przeze mnie mieszkania. Czy ja jestem jakoś angażowany w ten proces, czy to jest totalnie poza mną?

K.M: Dla Ciebie najemcą jesteśmy my, a my nie chcemy się wyprowadzać. Nasz najemca może się wyprowadzić jeżeli zajdzie taka potrzeba. My najemców kontraktujemy z roku na rok. My też pracujemy w biznesie abonamentowym. Kiedyś sobie obiecałem, że wszelkie biznesy, które będę realizował, chcę budować na podstawie biznesu abonamentowego, bo jest to według mnie bardzo atrakcyjna forma zarobkowania.

U nas przychodzi najemca i wygląda to tak samo jak w salonie telefonów komórkowych. Idziesz do jakiegoś operatora i kupujesz telefon na abonament. Podobnie u nas najemcy kupują sobie „abonament na mieszkanie”. Mają umowę na czas określony bez możliwości wcześniejszej rezygnacji. Oczywiście rotacje na mieszkaniach się zdarzają, natomiast są one przeprowadzane na zasadzie cesji. Najemca szuka kogoś na swoje miejsce, jeżeli ta osoba przejdzie weryfikację – robimy „podmiankę”. Rozwiązujemy umowę z jedną osobą, nawiązujemy z drugą i nie mamy w tym momencie pustostanu. Swoje doświadczenia związane z rynkiem najmu gromadzimy od siedmiu lat i dotychczas nie mieliśmy ani jednego dnia pustostanu.

Mam tutaj oczywiście na myśli pustostan administracyjny, czyli dotyczący zakontraktowania tych najemców na cały kolejny rok. W momencie, kiedy kończy się oczywiście sezon. U nas sezon zawsze kończy się 31 sierpnia. Wtedy, kiedy jest największe poruszenie i popyt na rynku. My już rozpoczęliśmy przygotowania do kolejnego sezonu – mamy 2019 roku, nasi najemcy mają umowy do 31 sierpnia 2019 roku. Od 1 września powinni pojawić się nowi najemcy, więc my już ich kontraktujemy przez cały okres wakacyjny na kolejny rok.

A.G: Co się dzieje w sytuacji, kiedy inwestor chce sprzedać mieszkanie? Jak to wygląda?

K.M: Powinien nas przede wszystkim poinformować, ponieważ oprócz tego, że sprzedajemy te mieszkania, to cały czas jesteśmy w kontakcie z różnymi nowymi inwestorami. Co za tym idzie, poprzez nas sprzedać takie mieszkanie będzie po prostu najszybciej. Mamy jedną listę gotowych mieszkań. Wrzucamy na taką wirtualną półkę to mieszkanie.
Ty chcesz sprzedać mieszkanie, przychodzi do nas „Bartek” i mówi – „słyszałem, że można kupić u Was mieszkanie na wynajem”. My odpowiadamy –  „tak, mamy tutaj jedno z takich mieszkań” i wskazujemy właśnie Twoje mieszkanie. Więc ten proces wyjścia z inwestycji, pod warunkiem, że działamy oczywiście w sposób polubowny i nie robimy sobie czegoś za plecami, działa sprawnie i skutecznie. Są takie sytuacje, że inwestor planuje inwestycję dziesięcioletnią, a po roku mu się koncepcja rozjeżdża, potrzebuje gotówki na jakąś inną inwestycję czy potrzeby.


Pomagamy mu wyjść z inwestycji, gdyż mamy największe szanse, żeby sprzedać jego nieruchomość z tego względu, że mamy dostęp do tych mieszkań, ich zdjęcia, wiemy o nich najwięcej no i cały czas mamy napływ nowych inwestorów, którzy szukają tego typu okazji. Pod kontrolą pozostaje też to, co dzieje się w mieszkaniu – nie ma żadnego popłochu. Dalej ci sami najemcy tam mieszkają, oni wcale nie wiedzą, że się zmienia właściciel mieszkania. Cały czas wynajmują to mieszkanie, nie ma żadnych dziwnych prezentacji i to wszystko się zazębia. Jest bardzo mały odsetek ludzi, którzy gdzieś tam rezygnują z tego najmu, ale raczej na placach jednej ręki można by było policzyć takie przypadki.

A.G: Ile maksymalnie mieszkań można od was kupić jednorazowo? Czy są w ogóle jakiś limity?

K.M: Tak, na kartki są mieszkania… 😉
Nie ma górnego limitu. Oczywiście jest to ograniczone na pewno ilością tych mieszkań, które mamy w tym momencie gotowe – „zaparkowane” na półce. Są inwestorzy, którzy mają tylko jedną nieruchomość, a są tacy, którzy mają kilkadziesiąt i nie ma dla nich górnej granicy. Jeszcze nie mamy w swoim portfelu takich inwestorów, którzy mieliby więcej niż sto własnych nieruchomości.

A.G: Ile mieszkań ma największy inwestor u Was?

K.M: Nasi inwestorzy cechują się dużym zróżnicowaniem w ilości posiadanych nieruchomości. Ci najwięksi posiadają nawet kilkadziesiąt nieruchomości. Ja zakładając 3QQ miałem ich 20. Nie zmienia to jednak faktu, że obsługujemy wielu stawiających pierwsze kroki inwestorów, którzy mają jedną nieruchomość.

A.G: Czy przyjmujecie klientów tylko z gotówką czy kredyt również jest akceptowalną formą płatności?

K.M: Przyjmujemy oba wymienione typy klientów. Oczywiście tych kredytowych jest zdecydowanie więcej. Jest tak dlatego, gdyż każdy z inwestorów woli zamrozić cudze pieniądze niż swoje. Natomiast my też do tej pory nie skupialiśmy się na docieraniu do ludzi, do których chcemy dotrzeć razem z wami. Zdarzają się jednak też klienci, którzy zdecydowali się na inwestycję gotówkową, co najczęściej zdarza się w sytuacji w której inwestor prowadzi biznes w zupełnie innej branży i stara się dywersyfikować nadwyżki kapitału lokując je właśnie w nieruchomościach.

A.G: Czy zdarzają się inwestorzy, którzy kupują mieszkanie u Was pod kątem inwestycji dla swoich dzieci?

K.M: Jest sporo takich ludzi. Przychodzą, kupują z myślą o wzroście tej inwestycji w czasie. Zdarzają się osoby, których motywacją jest wizja, że za kilka czy kilkanaście lat dzieci będą przeprowadzać się do Wrocławia, bo na pewno będą tutaj studiować, więc będą mieli problem zakwaterowania dziecka z głowy. Chyba każdy z rodziców ma w sobie coś takiego, że chciałby zostawić coś po sobie dla swoich dzieci. Więc nie zawsze ludzie o tym mówią, natomiast myślę, że to chyba w każdym gdzieś jest ukryte.

A.G: Jak to możliwe, że zarobek na waszych mieszkaniach jest większy niż na lokacie? Wiele osób, z tego, co słyszałem, twierdzi, że zarabianie na najmie jest interesem średnio opłacalnym, zbliżonym rentownością do lokat. Mają one rzadko kiedy poziom wyższy niż, 2-3%, a 3%, z tego, co mi wiadomo, to jest całkiem przyzwoity wynik jak na produkt finansowy. Więc co wy takiego „innego” robicie, że jesteście w stanie osiągnąć rentowność na poziomie od 6% do 8%?

K.M: Wraz z biegiem lat nabieraliśmy doświadczenia i zauważyliśmy, że wprowadzając kilka prostych adaptacji w takim mieszkaniu, można wygenerować większy zwrot. Jako przykład weźmy mieszkanie, które wynajmuję w takiej formie, jak je kupiłem. Mamy tam najemcę, który wprowadził się kilka lat temu i cały czas z nami mieszka. Jest to mieszkanie dwupokojowe, za które można dostać 1500 zł. Ja teraz znając układ tego mieszkania, wiem, że mógłbym je przerobić na dwie kawalerki. Teraz, gdyby ten najemca się wyprowadził, to na pewno wprowadziłbym adaptację, czyli przerobiłbym zwykłe standardowe mieszkanie dwupokojowe na formę „dwupaku”.  

Wygląda to tak, że wchodzisz do mieszkania i w środku masz dwa mniejsze. Jeden pokój z aneksem kuchennym z prywatną łazienką i po drugiej stronie lustrzane odbicie. Wynajem jednej takiej kawalerki to jest 1400 zł, razy dwa to jest 2800 zł. Czyli w obrębie tych samych murów, biorąc standardowy układ masz 1500 zł, a wprowadzając pewne adaptacje, masz dwa razy 1400 zł, czyli 2800 zł. Zwiększasz więc przychód, a co za tym idzie, wzrasta rentowność najmu. To jest przykład podziału mieszkania na dwa mniejsze. Mamy takie, które dzielimy nawet na trzy. Natomiast w innej koncepcji te adaptacje opierają się na zwiększeniu ilości pokoi. Standardowo masz mieszkanie w bloku z wielkiej płyty z dużym salonem.

My ten salon dzielimy na pół, robiąc dwa niezależne pokoje. W standardowym mieszkaniu trzypokojowym, które przedzielimy na pięć pokoi, mieszka pięciu niezależnych najemców. Każdy z nich płaci po 700 zł, a więc mamy 3500 zł przychodu, gdzie wynajmując w pierwotnym układzie to samo mieszkanie, generowalibyśmy 1800 zł przychodu. Czyli te nasze mieszkania, one są bardziej rentowne z tego względu, że wcześniej je odpowiednio zaadaptowaliśmy. Adaptacje przeważnie opierają się na poszatkowaniu tych powierzchni na większą ilość pokoi albo na wyższą liczbę mieszkań.

A.G: Co byś powiedział osobie, która zada pytanie, że po co ma kupować mieszkania u Was, skoro sama może zarządzać takim mieszkaniem i nie dzielić się z nikim pieniędzmi?

K.M: Może oczywiście to robić, ale jeżeli chce to robić na dużą skalę, dojdzie do momentu, do którego ja doszedłem. Chciałem się tym zajmować, ponieważ zawsze mnie jakoś nieruchomości kręciły. Miałem ich kilkanaście, w końcu kilkadziesiąt i sam uznałem, że powstaje z tego „etat”. Czyli musiałbym się zajmować tylko tym. Wszystko jest fajnie w momencie, kiedy jestem zdrowy, jestem na miejscu i mam na to czas i siłę. Natomiast po pewnym czasie poczułem, że chcę delegować te procesy na osobę trzecią i mieć taką formę niezależności – która przypomina dochód pasywny. Oczywiście dużo ludzi wybiera taką drogę, że samodzielnie chce wynajmować mieszkanie, natomiast najem jest takim mieczem obosiecznym.

Z jednej strony potrafi Cię nakarmić, ale z drugiej strony przysparza trochę kłopotów. Oczywiście, wynajmując poprzez nas, czyli wynajmując nam to mieszkanie, ty jako inwestor pozbywasz się tych kłopotów, bo my wiemy jak sobie z nimi radzić. Wiemy jak walczyć z pustostanem, eksmisjami, brakami płatności i windykacją. Robiąc to na własną rękę, przy jednym, dwóch, trzech, pięciu czy dziesięciu mieszkaniach tego nie odczujesz. Natomiast przy skali 30-40 najemców robi Ci się już etat i pojawią się pierwsze kłopoty, które faktycznie czasami są mniej warte, niż kilkaset złotych, które jesteś w stanie odstąpić ze swojego zysku na rzecz komfortu pełnej automatyzacji.

A.G: Jakie są maksymalne czasy trwania umowy z Wami?

K.M: Maksymalny czas trwania umowy to jest okres 10 lat. Czyli podpisujemy sobie umowę na czas 10 lat bez możliwości wypowiedzenia. Takie rozwiązanie wymusili na nas właśnie inwestorzy. Czyli z reguły inwestor, który przychodzi i kupuje od nas mieszkanie, chce umowy na jak najdłuższy czas. Ten okres dziesięcioletni jest wymuszony oczywiście zapisami kodeksu cywilnego, jeżeli chodzi o czas określony. Natomiast my zarabiamy co miesiąc na tej nieruchomości, więc w naszym interesie również jest jak najdłuższy okres trwania tej umowy.

Jeszcze nie dotarliśmy do żadnego końca tych umów, ale oczywiście też jesteśmy zainteresowani, żeby takie umowy przedłużać. My nie jesteśmy przedsiębiorstwem, które zwrot dla inwestorów liczy sobie w cenie sprzedaży nieruchomości, tylko my zarabiamy co miesiąc. Czyli – jak Tobie płacimy 3000 zł co miesiąc, to dla nas taka nieruchomość musi generować przychód 3700 zł miesięcznie. Więc te 700 zł miesięcznie to jest nasz zarobek z twojej nieruchomości. Więc w naszym interesie jest jak najdłuższy okres trwania tej umowy.

A.G: Zamknijmy tę rozmowę jakąś ciekawą historią, jaką miałeś z najemcą, która pokazałaby nam, z jakimi rzeczami macie do czynienia, kiedy się zarządza najmem? Czego zaoszczędzacie inwestorom?

K.M: Ostatnio – zadzwoniła dziewczyna chłopaka, że chciałby się spotkać, bo musi zabrać jego rzeczy, bo go policja zabrała. Był to najemca, który mieszkał z nami od pięciu czy sześciu lat, płacił czynsz na czas, wyglądał normalnie. Nosił dobre ciuchy, miał wysoki poziom elokwencji, wysławiania się. Tymczasem jego życie było gdzieś oparte na biznesie narkotykowym i policja go zatrzymała. W mieszkaniu znaleziono 120 g kokainy.  Dostaliśmy wezwanie w charakterze świadka, musieliśmy przedstawić umowy. Oczywiście inwestor, właściciel nie miał świadomości, że takie rzeczy działy się w jego mieszkaniu. Jest to jakiś incydent, takie rzeczy się zdarzają, natomiast nie docierają one do właścicieli mieszkań.

A.G: To ja w takim razie dziękuję Ci za tę rozmowę, za bardzo wyczerpujące informacje i trzymam kciuki. Życzę wszystkiego dobrego, żeby tego typu sytuacje, jak te które opisywałeś, działy się mimo wszystko jak najrzadziej. Zakładam, że nie są to sytuacje przyjemne ani łatwe no i trzymam kciuki za dalszy rozwój waszej firmy.

K.M: Bardzo dziękuję Adrian za poświęcony czas na przeprowadzenie tego wywiadu. Mam nadzieję, że chociaż w pewnym stopniu odpowiedziałem na niektóre z wątpliwości czy obaw inwestorów. W razie jakichkolwiek pytań zapraszam do kontaktu z nami pod adresem mailowym: Biuro@3qq.pl
Przypomnę tylko na koniec, że w przypadku podjęcia decyzji inwestycyjnej w jedno z naszych mieszkań warto powołać się na Przygody Przedsiębiorców, gdyż dzięki temu inwestor nie ponosi kosztów prowizji.
Jeszcze raz dzięki!

Poznaj opinie dotychczasowych inwestorów o 3QQ na profilu Google Moja Firma